地产项目高周转背后潜规则:很多东西不按常规操_踏浪资讯网
地产项目高周转背后潜规则:很多东西不按常规操
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  原标题:一个地产项目高周转背后的潜规则

  有人说,高周转的核心是工期必须要快,如果工期不快,资金就没法第一时间回笼。不过,高周转的关键在于要符合客观规律,一旦违背客观规律,后续可能会酿成大问题。

  不到40天时间,碧桂园位于上海、杭州、安徽的项目工地坍塌3次,造成共计7人死亡,多人受伤。7月30日,上海奉贤安全生产监督管理局对碧桂园工地6月24日发生的坍塌死亡事故发布调查报告,指出的第一个间接原因,就是建设单位盲目赶工催进度,压缩工期。

  碧桂园素以高周转著称。据同花顺数据显示,2017年,碧桂园营运资金周转率约2.55,远高于万科的1.56。对房地产企业来说,高周转有着明显的现实意义,它能够提高资金的使用效率,让有限的钱在有限的时间里创造更大的价值。

  但近期频发的工程事故,引发了行业内对高周转下建筑安全的担忧。这说明,高周转对房企统筹各种资源的能力提出了更高的要求,开发速度、业绩目标必须与能力相匹配。

  经济观察报采访了某百强房企的一位项目总经理,介绍了项目从拿地到整体售罄的全过程,以期还原一个高周转项目的重要时间节点和资源调配过程。

  以下内容为受访者口述记者整理:

  都说项目开发是一场与时间的赛跑,这其间的紧迫性,只有操盘过项目的同行,才真正懂得。

  我所在的公司,是一家百强上市房企。大约十年前,在公司“深耕珠三角”的决定下,我们风尘仆仆南下,拉开了布局广东的序幕。如今,在南中国这片沿海土地上,我们的项目遍地开花,销售业绩一路飙升至200多亿元。

  若想快速实现在一个区域的规模化发展,高周转是不可绕过的一道坎。“高周转”一词最近频频出现,伴随着各方的审视与质疑。在我看来,高周转无非是快速办证、快速开盘、快速销售、快速回笼资金,再快速将资金投入下一个项目。

  一位在万科工作的朋友说了,高周转的核心是工期必须要快,如果工期不快,资金就没法第一时间回笼。不过,高周转的关键在于要符合客观规律,一旦违背客观规律,后续可能会酿成大问题。

  我们公司采取的周转策略是“369”,即拿地3个月内开工,6个月内出正负零(即基准面下完工、开始进行地上施工),9个月内拿预售证,第一次开盘的去化率必须达到8成。

  我也经手过一个周转速度更快的项目。两年前,我们拿下一块总建筑面积约100万平方米的土地,折合楼面地价约5000元/平方米。半年后,项目第一期两栋楼获批预售证,旋即开盘。

  3个月开工,“无证施工”

  如今的房地产行业,土地市场竞争愈发激烈,比业绩更重要的,大抵就是资金问题。地价是每家房企开辟新项目必须面对的第一道难题,按照当地土地出让的要求,地块在成交后即时签订《成交确认书》和《出让合同》,开发商一般还须自签订《出让合同》之日起一个月内一次性付清成交价款。

  如此短暂的支付时间,高达50亿元的地价,哪怕是我们公司这样的规模房企,也压力山大。高周转的优势在这时候便显现无遗,依靠前面项目快速回笼的资金,我们有惊无险地缴纳了大手笔的地价。

  土地购置款搞定之后,项目开始报建审批。按照当地的理论办理速度,拿地之后办理修建性详细规划,至少需要1个月时间;接下来办理《建设工程规划许可证》(以下简称“工规证”),也至少1个月;最后拿到《建筑工程施工许可证》(以下简称“施工证”),大概还需要20天时间。所以,除非整个报建流程没出现任何纰漏,3个月开工的时间才具备可能性。

  我们这个项目,赶在当年9月底开工,从拿地到开工恰好大概3个月时间。但实际操作中,我们的工规证是11月上旬才审批完,施工证12月上旬到手。这也意味着,3个月开工其实是无证施工,直接导致的后果是罚款。“无证施工”是我们这一行的潜规则,为了尽快回笼资金,大部分开发商都会将无证施工的罚款列入成本中。

  融资压力重重,施工方垫资

  在拿地之前,我们公司内部已提前召开定位会,千万别小看这个定位会,项目后期产品如何规划?定位哪种客群?销售价格如何界定?都会在这个定位会上做出初步判断。项目启动后,我们的第二道难题是开发成本。

  这个项目定位刚需,土建造价大约1000-2000元/平方米,因为毛坯交房,不用计上装修成本。再加上外墙、门窗工程、园林景观、公共配套等建安成本,整体算下来,每平方米大约3000元的造价。如果是带精装楼盘,普通装修单价估计增加800-1000元/平方米,工程款也是一座“大山”。

  如何借到钱,而且是便宜的钱,对我们开发商来说至关重要。首屈一指的融资渠道当属开发贷。

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